Não é estranho, em contratos, as partes pactuarem cláusula penal compensatória, em caso de inadimplemento contratual por parte de qualquer um dos contratantes, como forma de garantia do cumprimento das obrigações assumidas contratualmente.

Em contratos de locação de imóvel urbano, o artigo 4º da Lei 8.245/91, que disciplina esse tipo de locação, permite às partes estabelecerem multa compensatória, na hipótese do imóvel locado vir a ser devolvido pelo locatário antes do término do prazo de locação previsto no contrato: 

“Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.

Assim, o locatário pode devolver o imóvel ao locador, antes de decorrido o prazo de locação acordado, mediante o pagamento da multa contratual pactuada, com o abatimento proporcional do valor pelo período do contrato que restava a ser cumprido.

Resta saber, contudo, se a multa compensatória é devida apenas no caso de devolução voluntária do imóvel ou se é aplicável, também, nos casos que a devolução ocorre de maneira forçada, em razão de ordem judicial que decreta o despejo do locatário.

Nesse aspecto, a Lei do Inquilinato dispõe que a locação pode ser desfeita em caso de infração contratual, à exemplo do locatário inadimplente, que descumpre o seu dever de pagar o aluguel no tempo e modo devidos.

Partindo dessa premissa, a lei permite que o locador se valha de medidas judiciais para cobrar os alugueis em atraso e os que se vencerem, além de igualmente possibilitar o despejo do locatário inadimplente.

Uma vez deferido o despejo, o locatário é obrigado a devolver o imóvel ao locador, tão logo tenha recebido o mandado de intimação, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária.

Nesses casos, em decorrência da quebra contratual por parte do locatário, o Superior Tribunal de Justiça entendeu, em recente julgado (REsp 1.906.869), que é plenamente possível a cobrança da multa compensatória pelo locador, ainda que que o imóvel não tenha sido voluntariamente devolvido por iniciativa do próprio locatário.

Isso porque, não é razoável exigir ao locador que aguarde a boa vontade do locatário inadimplente em devolver voluntariamente o imóvel, para poder cobrar a multa compensatória prevista contratualmente, o que obstaria, inclusive, o pedido de despejo para reaver o imóvel, em manifesta afronta ao instituto criado pela lei para recompensar os prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual.

Em outras palavras, condicionar a cobrança da multa compensatória à devolução voluntária do imóvel pelo locatário inadimplente, apenas penalizaria o próprio locador, que não poderia se valer da medida de despejo, sob pena de não poder cobrar a multa contratual prevista.

Justamente com base nessas considerações, que o STJ interpretou que a expressão “poderá devolvê-lo”, prevista no artigo 4º da Lei nº 8.245/91, não se refere apenas à devolução voluntária do imóvel, mas também às hipóteses nas quais a devolução ocorre de maneira forçada, em razão de ordem judicial.

A decisão foi acertada no ponto, uma vez que foi a própria inadimplência do locatário que acarretou na devolução forçada do imóvel, se mostrando justa a cobrança da multa pelo locador, que não pode ser penalizado pelo descumprimento contratual da outra parte.