Com a falência de uma das maiores construtoras do Brasil, em 1999, o legislador viu a necessidade de regulamentar a incorporação imobiliária para aumentar a segurança jurídica na atividade, protegendo os promitentes compradores das unidades imobiliárias e a própria atividade empresarial.

Nesse sentido, foi criado em 2001, pela a medida provisória n. 2.221, o Patrimônio de Afetação, alterando a Lei 4.591/64, para resguardar os promitentes compradores de unidades autônomas dos empreendimentos imobiliários e garantir a efetividade das incorporações.

Em 2004, a Lei 10.931/04 melhor regulamentou o instituto, dando, também, nova redação a alguns dispositivos já presentes.

O patrimônio de afetação consiste na segregação do terreno, bens e direitos vinculados ao patrimônio do incorporador, destinando-o à consecução da incorporação e garantindo as obrigações vinculadas somente ao empreendimento afetado. Ou seja, tem o intuito de “blindar” o patrimônio da incorporação.

Integram a afetação patrimonial as receitas provenientes das vendas das unidades, recursos angariados pela incorporadora junto a instituições financeiras ou qualquer montante cujo objetivo seja a concretização da incorporação, limitando-se ao necessário para conclusão da obra.

A opção pelo patrimônio de afetação é faculdade do incorporador imobiliário e pode ser implementada a qualquer tempo.

Além de ser método para proteger a incorporação em face de execuções contra a incorporadora, concede benefícios tributários àquele que optar pela utilização do instituto, através do Regime Especial de Tributação das Incorporações Imobiliárias.

O referido regime especial abrange Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ), Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (PIS/PASEP), Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) e Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS), instituindo alíquota fixa única para recolhimento desse conjunto de tributos sob as receitas mensais recebidas.

Não somente, a afetação das incorporações transmite maior segurança jurídica aos clientes promitentes compradores das unidades, tendo em vista a certeza do direcionamento dos valores pagos à consecução do objeto negociado.

Assim, tem-se que a afetação patrimonial condiciona o exercício dos poderes do incorporador ao cumprimento da função social e econômica da incorporação, protegendo o patrimônio afetado dos riscos patrimoniais de outros negócios que a incorporadora possa participar e, em casos de execução em face da incorporadora, o conjunto necessário para consecução da atividade empresarial de incorporação imobiliária.