STJ decide que hipoteca prevalece sobre promessa de compra e venda sem registro

A Quarta Turma do STJ manteve decisão que reconheceu a validade de uma hipoteca registrada em favor de uma imobiliária, mesmo tendo sido constituídas após uma promessa de compra e venda de imóvel comercial. O ponto central foi a ausência de registro público da promessa, celebrada por contrato particular em 2007.

O imóvel, porém, foi hipotecado em 2009, em garantia a uma dívida da então proprietária, sem que constasse nos registros qualquer menção à promessa anterior. Ao analisar o caso, o ministro Antonio Carlos Ferreira destacou que a Súmula 308 do STJ — que protege o promitente comprador de imóvel residencial financiado — não se aplica, pois trata de imóveis residenciais no âmbito do SFH.

Reforçou-se que, mesmo em imóveis comerciais, a jurisprudência tende a proteger o promitente comprador. No entanto, essa proteção exige o registro da promessa no cartório de imóveis, o que não ocorreu no caso. Sem esse registro, o comprador detém apenas direito obrigacional, ineficaz perante terceiros de boa-fé — como a imobiliária, que não tinha como saber da transação anterior.

Assim, o STJ reafirmou a importância do registro imobiliário para a constituição de direitos reais, estabelecendo que a hipoteca regularmente registrada deve prevalecer em relação à promessa de compra e venda não levada a registro.